第二章 第四节 农贸市场改造的选址

农贸市场改造的选址

农贸市场改造是对原农贸市场眼前和潜在的价值的最大利用，

农贸市场改造的选址，其实就是在一片区域中，

用敏锐的眼光找寻潜在价值最大的那个老农贸市场。

老城区改造，是目前全国城市化建设的一个重心，围绕着老城区改造，是棚改计划、城市公共基础设施等一系列的工作。农贸市场改造也成为了一项重要的课题，一方面是政府需要改造后的农贸市场能够在民生工程中发挥重要的作用，另一方面是改造农贸市场能够带来足够的盈利。唯有这样，大量农贸市场的改造才能够得到有效的推进。

而农贸市场的改造，应该如何选址，什么样的旧农贸市场改造后，能够在政府、民生和商业中达到三赢，而作为农贸市场改造的商家，选址成为了重要的课题。这一小节，我将对农贸市场改造的选址做一个阐述。

农贸市场改造的选址，

更多时候是需要的是激活！

我对农贸市场改造的选址有一个基本的观点，那就是农贸市场改造，不仅仅是装修上的改造，更深刻应该叫农贸市场的激活，对原农贸市场眼前价值和潜在价值最大化的利用。而我们对于农贸市场改造的选址，其实就是在一片区域中，用敏锐的眼光找寻潜在价值最大的那个老农贸市场。

农贸市场的改造，更多的时候是需要用对整片区域有着清晰的思考，对消费者的习惯调查有自己的了解。改造并非仅仅只是重新装修一下，更重要的是对原农贸市场的经营有着全面的了解，并且结合实际情况，作出正确的SWOT法则的判断。农贸市场的改造，更前卫一点，应该叫激活，激起这个农贸市场的价值最大化。而选址，则是对原农贸市场价值的重新评估。

农贸市场改造的选址，有哪几个基本考察点：

1. 毋庸置疑，农贸市场改造的选址，一定原本就是老的农贸市场；
2. 周边商业环境；
3. 周边人口分布；
4. 原市场建筑装修条件；
5. 原市场经营状况；

周边商业环境是一个整体的概念，这是由消费者的购物习惯决定的。现代人的消费时间是非常宝贵的，整体的商业布局必须要符合当地人的消费习惯。最经典的莫过于餐厅加电影院，这就是最简单的商业布局。我们经常可以看到，商业环境越是布局完整，其商业氛围越浓厚的地段，必然会带来更多的购物人流，而农贸市场作为其中一个环节，更可以从中获得流量，从而带来消费。但是，农产品的购物需求是有其特殊性的，所以一味去讲究纯商业地段，其实是对农贸市场的客户群体认识产生偏差，阻隔了农产品购物需求。所以在商业环境中因素需要适中，以连贯为宜，同时需要结合居住因素。

单从周边商业环境分析，

不适合选址为农贸市场改造项目的情况一般有：

1. 城区的商业中心地带，周边游客多于常住居民，虽然看似流量极大，但对农产品的购物需求较低，前期容易让人误以为高流量=高收益，最终发现高流量中，也存在着购物需求方向的分歧；

2. 商业连贯性差，虽然看似周边人口集中，但人口集中的同时，又相对分散为零散的几个团体，比如厂矿区的配套商业，如果远离居住区，则很容易被截留，即使改造花费心血，却无法带来直观效益；

3、商业氛围不够浓厚，却同时又不是住宅区的最优首选，这类农贸市场即使不进行改造，也会面临招商、留住商户上的困难；

4、附近500米以内有大型商场，其中带有生鲜业态，这类农贸市场项目具有一定的竞争风险，若计划投入改造需谨慎，改造后规模不可超出实际农产品需求总和；

那么从周边商业环境分析，

适合选址作为农贸市场改造项目的有哪些适宜条件。

1. 商业连贯，业态完整，农贸市场是其中唯一的农产品交易场所，且与住宅区不远或临近住宅区；
2. 农贸市场的存量客户具备相当的黏性，在很多家庭中，买菜者常常以中老年人居多，他们都十几年甚至半辈子常年在一个农贸市场中购买农产品；
3. 农贸市场在交通上较为便利，不用太过于周转；
4. 之前这个农贸市场其辐射的常住人口较多，并且一直以来拥有较高的知名度。

从周边人口分布来看，一目了然：

1. 周边人口分布密集，紧邻住宅区，农贸市场改造价值较大；
2. 周边人口分布稀疏或与住宅区距离远，则农贸市场改造价值较小；

越是常住人口集中的地段，也就是住宅小区住户越多的地段，其农贸市场的受众越广，改造升级后收益群体也更广。而周边人口密度极大的农贸市场，有可能发生供不应求的现象，此状况下的改造升级，就应该兼顾扩容，扩大市场容量来满足实际需求，同时也可以解决摊贩因生意太好导致的不规范经营问题。而在周边人口密度较低，或因故发生了人口迁移的地段，其农贸市场需求量正在衰减，改造升级时农贸市场的体量应该适当缩减，把原市场的部分区域可以更改为其它配套用途，例如配套停车、便民餐饮、办公公益等等。

从原市场建筑装修条件来看，原本建筑已经十分陈旧，或是建筑格局本就不适合做农贸市场的老项目，其改造升级后，不一定能起到预期的效果。例如：

1. 建筑格局较差，经营死角过多，这是硬伤，即使升级改造的力度再大，都难以弥补硬伤，导致改造效率不高，成本花进去却见效不显著；
2. 建筑结构形式过于简陋的马路菜场、大棚菜场，在选址定为改造项目的时候，一定要谨慎，因为原始条件较差，如果把目标定的过高，会让改造前后悬殊太大，不论从投入成本，还是从经营户、消费者的接受程度上来看，都不能产生稳定的收益，风险较大。
3. 建筑及装修条件较好，装饰材料较新，这类项目无疑没有改造升级的必要，即使经营不善，也绝非硬件出现问题，只能从招商、管理上找出办法，根治问题。

适合作为农贸市场改造选址的项目大部分都具备以下建筑装修的原始条件：

1. 建筑格局合理，空间规则、完整，大体上呈长方形空间；
2. 层高、柱距等硬件条件适合农贸市场的摊位布局；
3. 具有独立的建筑，建筑结构形式为框架或砖混结构；

当然原市场经营状况，也是非常重要的考量标准：

1. 经营状况十分火爆，适合改造，但必须扩容，不扩容的前提下，很难平衡，改造难度大；

2. 经营状况一般，适合改造，但同时需要重新招商，借着改造的时机完善业态比例和商户品牌水准等自身条件；

3. 经营状况一般，无明显死角，却存在个别空摊，空摊有矩可循（例如空摊集中为肉类摊位），稍有改造风险，如果设计以及规划合理，可以改造成功，需要重新招商，从业态分布、区域规划上来重新招商、选商，重新复活市场；

4. 经营状况一般，死角存在空摊，有改造风险，适合改造时进行一定缩减，或重新招商，但招商压力、难度大；

5. 经营状况较差，空摊很多，空摊分布无规律（例如多个区域、多种行业均存在空摊），不适合改造，应该进行大规模缩减市场规模，更改市场定位，才能重新开业。

农贸市场改造随着近年来城市发展的老城区改造的主题，必然势在必行，而商业+政府补贴作为推动农贸市场改造的推手，已然成为共识，政府补贴意味着农贸市场改造具备充足的利润空间，而改造后的商业利润则是具备高净值的利润上限。所以农贸市场改造这一门生意，必然前途光明。